Buonasera cari amici di VersoCasa, oggi vi scrivo straordinariamente durante la settimana, ebbene si… sono in ferie anche io.

Suona strano ma qualche giorno di riposo ce lo meritiamo tutti, però essendo con la mente più riposata, ho ragionato su un argomento non molto trattato nel nostro campo, ma a mio avviso molto interessante: il cambio d’uso (o destinazione che dir si voglia) di un immobile.

In articoli precedenti abbiamo parlato di come il modo di lavorare sia drasticamente cambiato negli ultimi anni e, di conseguenza, anche gli spazi fisici dello stesso.

I grandi uffici (spesso scimmiottati dal buon Fantozzi), tipici degli anni ’60 e ’70 stanno lentamente andando verso il tramonto e le strutture tendono ad essere sempre più ridimensionate (anche in ragione del fatto che la carta e i macchinari stanno diminuendo di dimensioni).

Ciò porta ad avere le nostre città con un pacchetto di tali immobili spesso in sovraofferta, una scarsa richiesta di tali immobili può portare un proprietario a demoralizzarsi e a tenerli vuoti anche per anni, con un costo in termini di imposte e spese condominiali elevate e con un naturale deperimento d’uso.

Perchè non pensare quindi ad un uso, benappunto, diverso degli stessi? Negli ultimi tempi tali immobili si prestano ad essere convertiti ad esempio in abitazioni (sfruttando gli ormai famosi benefici fiscali), frazionati in più unità (ricordo di uffici ampi 200 o 300 metri quadri), venduti come appartamenti o magari locati come stanze a studenti e/o lavoratori.

Ovviamente è possibile fare uno studio di fattibilità su un cambio d’uso anche da altre tipologie immobiliari (negozi, magazzini, laboratori ecc..) ma il percorso per questi è parecchio più complesso, sia fisicamente che in ambito di norme urbanistiche.

Ma vediamo più nel dettaglio alcuni passaggi importanti da approfondire, prima di procedere al cambio:

• Nel comune dove si trova l’immobile, è necessario capire se in quella zona è possibile fare l’operazione. Il PGT può prevedere ad esempio che in quel quartiere sia possibile soltanto avere immobili a destinazione produttiva e questo stroncherebbe sul nascere tutte le nostre possibilità.
• Dobbiamo verificare che vengano rispettati i requisiti minimi per poter definire il nostro immobile residenziale (altezza minima, rapporto aero/illuminante, superfici interne, esposizione ecc)
• Il nostro condominio deve poter prevedere il cambio d’uso verso il residenziale.

Ma veniamo ai costi che sarà necessario sopportare per la nostra operazione:

– Gli interventi edili relativi alla struttura fisica ovvero gli impianti, la disposizione interna degli ambienti per poter rispettare i vincoli aero/illuminanti e la ristrutturazione delle finiture (pavimenti, bagni, cucina ecc)

– I costi tecnici per il nostro geometra o architetto, i quali consentono una progettazione seria da poter presentare agli uffici competenti, nonchè i costi di direzione lavori e sicurezza sul cantiere

– Gli oneri di urbanizzazione da destinare al comune, variabili da situazione a situazione e da comune a comune.

Le tempistiche per la progettazione preliminare di un tale intervento (ovvero la verifica urbanistica dell’immobile e la progettazione, il tutto dialogando con gli uffici competenti) possono durare anche un paio di mesi, ma si sa, è meglio fare le cose fatte bene e partire con il piede giusto, piuttosto che dover poi rincorrere gli eventi (pagando magari anche delle sanatorie in corso d’opera).

Una volta finiti i lavori, prima di poter mettere sul mercato il nostro nuovo gioiello è necessario farsi consegnare le certificazioni degli impianti e l’agibilità.

Passaggi successivi saranno anche l’aggiornamento planimetrico (richiesto obbligatoriamente dal notaio) e la nuova certificazione energetica (se abbiamo modificato l’impianto di riscaldamento o raffrescamento).

Siamo adesso pronti per abitare il nostro nuovo appartamento o per metterlo sul mercato, guadagnandoci sicuramente qualche soldino in più. =)

E tu? disponi di un immobile sfitto da anni che non ti fa dormire la notte? Perchè non mi contatti? Insieme potremmo fare uno studio di fattibilità e dargli (darti) una nuova vita!

Alla prossima!

Un abbraccio

Matteo

Il tuo agente immobiliare.