Buon pomeriggio amici di VersoCasa, pronti per l’estate?? beh io un pò meno… chi mi conosce sa quanto ami il freddo. =)

In questo afoso pomeriggio di fine estate mi sono messo a pensare (accompagnato dall’aria condizionata, ovviamente) se ci possa essere una “legge fisica” che consenta di dare un reale valore ad un immobile; mi spiego meglio:

perchè appartamenti di per sè identici, in posizioni ravvicinate e nello stesso periodo storico, vengano venduti a prezzi cosi diversi? Possiamo trovare oscillazioni anche del 20/30 %.

Ho quindi pensato a quali possono essere i CINQUE FATTORI POSITIVI E I CINQUE NEGATIVI CHE POSSONO INFLUENZARE LA SPESA DI UN ACQUIRENTE.

PARTIAMO DAI FATTORI DI DEPREZZAMENTO:

• SPAZI COMUNI MALMESSI: negli anni ho imparato che è più facile vendere un immobile bruttino in un bel contesto che un bellissimo appartamento inserito in un ambiente malconcio. Se avete intenzione di vendere una proprietà, prima di tutto pretendete dai vostri vicini e dall’amministratore che le parti comuni vengano curate al meglio (giardini, vani scale, ascensore ecc). Anche perchè l’appartamento si ristruttura, la testa dei vicini no.. 😉
• ANCORA TU? MA NON DOVEVAMO VEDERCI PIU’?: Oggi chi compra è più informato di un agente del KGB, conosce tutte le proprietà sul mercato a menadito, passa ore a spulciare i siti specializzati e, soprattutto, da quanto sono presenti gli annunci. Bene, sappiate che se il vostro immobile è sul mercato da 14 mesi il compratore lo saprà e tendenzialmente tenderà a richiedere un forte sconto sul prezzo (quel calendario in cucina del 2008 oltretutto non aiuta).
• LA MIA CASA VALE ALMENO IL DOPPIO: Sempre facendo riferimento al compratore informato, pensate non sia al corrente del reale valore di un prodotto in quel determianto istante? Anni fa vi era la filosofia del “parto più alto col prezzo, sono sempre in tempo a scendere!”, oggi non vale più. Partendo con una cifra troppo alta, i compratori interessati andranno sicuramente a visionare proprietà più in linea come rapporto qualità/prezzo e voi invece attirerete soltanto curiosi che vi faranno perdere tempo prezioso.
• C’E’ DENTRO MIO CUGINO MA APPENA VENDO SE NE VA: Avere un appartamento affittato è sicuramente una buona fonte di reddito ma sicuramente è un prodotto che, a parità di condizioni con un immobile libero, varrà il 10/20% in meno. Psicologicamente acquistare un prodotto del quale non potremmo godere subito ma in una data futura bloccherà molti acquirenti che cercano per uso personale. Un investitore che compra per tenere l’inquilino non si innamorerà della casa ma del guadagno che potrà avere, quindi virerà dove l’immobile costa meno.
• IL FIATO SUL COLLO: Caro venditore, ti do una brutta notizia: l’acquirente non vuole sentire le tue storie di quando hai cambiato le piastrelle della cucina insieme allo zio! Quindi, durante la visita, sii una presenza discreta. Lascia che l’interessato si goda la casa da solo, se avrà domande sarà il primo a volertele fare.

MA VENIAMO AI CINQUE FATTORI CHE POSSONO FAR AUMENTARE IL VALORE:

• IL COLPO D’OCCHIO!: Lo sai che decidiamo di comprare un prodotto durante i primi 30 secondi che lo viviamo? Una casa ben presentata dal punto di vista grafico e con un annuncio accattivante è una forte fonte di attrazione. A maggior ragione la stessa casa dovrà essere presentata in maniera impeccabile, anche attraverso l’ausilio di pratiche quale l’home staging. Per esperienza, le case che vendo con gli allestimenti non risentono minimamente di scontistiche in fase di trattativa.
• SIAMO AL “VERDE”: In questo periodo storico, stiamo vivendo una transizione, un ritorno alla voglia di natura. Se il nostro immobile disponde di una area verde privata o se siamo in città e siamo vicini ad un bel parco alberato, stai sicuro che il nostro compratore sarà ben lieto di spendere qualcosa di più per poter godere della frescura di un bell’albero o di un prato.
• L’ERBA DEL VICINO…. : Negli ultimi anni ho notato, attraverso i più moderni sistemi di vendita quale l’open house, che se un immobile viene venduto, sarà più facile e remunerativo per il proprietario venderne uno nello stesso palazzo o quartiere. Mi spiego meglio: se un agente immobiliare fa bene il proprio lavoro, tenderà a pubblicizzare al meglio il primo immobile. In tal modo si creerà un vero e proprio gruppetto di interessati che, una volta venduta la prima casa, resterà “a bocca asciutta”. Se in quel momento verrà proposto un secondo immobile similare ed in zona, i nostri promissari compratori, si fionderanno sul suddetto creando una vera e propria reazione a catena di positività, facendo anche lievitare i prezzi in zona.
• RISPARMIARE SULLE BOLLETTE: Diciamocelo, è raro trovare una persona che abbia come hobby il pagamento della bolletta! Un fattore determinante per poter aumentare il valore di un immobile è sicuramente l’ottimizzazione dei consumi ed il risparmio energetico. Siamo in un anno in cui troviamo una moltitudine di bonus per modificare ed ottimizzare i nostri impianti e coperture come mai successo. Chi compra sarà molto più orientato verso immobili che consentano un risparmio sulle odiate bollette.
• LARGO AI PROFESSIONISTI: Come mai in formula uno vincono pochi piloti? perchè passano tutta la loro vita a capire come correre più forte e meglio. Questo vale per tutti gli ambiti. Facciamo curare la vendita del nostro bene prezioso ad un agente immobiliare. Scegliamolo con cura cercando in rete tramite le recensioni migliori o grazie alle referenze di nostri amici o parenti rimasti soddisfatti. Un bravo professionista sa che, più guadagneremo noi dalla vendita, più guadagnerà anche lui: mi sembra uno dei fattori più importanti di aumento di valore, no? 😉

Vi ringrazio come sempre per l’attenzione, spero di riuscire a trasmettervi nozioni e curiosità sempre diverse.

Vi vengono in mente, dalla vostra esperienza di immobili che avete appena venduto, altri fattori? scrivetemi per scambiarci punti di vista.

Scrivetemi anche se volete sapere il valore della vostra casa in questo momento ovviamente =)

A presto.

Matteo, il Vostro agente immobiliare.