Buonasera amici di VersoCasa, come state?

In questa domenica vorrei soffermarmi a ragionare con voi di un argomento che può sembrare leggero  ma che in realtà nasconde molte insidie se preso sotto gamba: L’IMPORTANZA DELLA GIUSTA VALUTAZIONE DI UN IMMOBILE.

Se stai decidendo di vendere o cambiare dimora presta molta attenzione perchè è proprio in questo momento che devi leggere questo articolo!

Viviamo in un periodo storico molto particolare per l’immobiliare, vi è una buona quantità di compravendite ( per lo meno rapportate ai periodi più neri di 7/8 anni fa) ma la quantità di case sul mercato è ancora veramente elevata e il numero di compratori non è ancora sufficiente per coprire in toto il numero delle stesse.

Dopo una analisi quantitativa del pacchetto di immobili, c’è da fare una piccola precisazione circa la qualità degli stessi, mi spiego meglio: in un periodo come questo nel quale molte persone sono mosse dal desiderio di spazi aperti, è facile capire che la quantità di villette e appartamenti indipendenti o con giardino e/o terrazze è in realtà esiguo rispetto alla domanda, viceversa è elevato il numero di immobili diciamo cosi classici o in zone scomode ai servizi.

Primo passaggio quindi prima di porsi sulla piazza è quello di capire che tipo di casa abbiamo da proporre (sono in una zona richiesta? Quanti altri immobili come il mio sono presenti nel mio quartiere? Da quanto tempo vedo questi appartamenti in vendita? Ci sono stati ribassi nei prezzi degli stessi?)

Successivamente è opportuno rivolgersi ad un agente immobiliare, il quale quotidianamente è a contatto con compratori e, chi meglio di lui, sa quali sono le richieste tipiche degli stessi a livello di metrature, condizioni e posizioni?

Vi spiego nel dettaglio come opero io personalmente quando mi viene richiesta una valutazione immobiliare orientata alla vendita.

La cosa essenziale è fare un sopralluogo! Prendiamo come esempio un medico: ci sentiremmo più sicuri se, dopo avergli esposto le nostre problematiche, ci volesse visitare di persona anzichè liquidarci con una prescrizione telefonica, o no? =)

Gli occhi di un agente, durante la visita, prendono nota di tantissimi dettagli e guardano casa vostra con gli occhi del compratore (evitando cosi di fare con lo stesso eventuali future figuracce) =): posizione all’interno del quartiere, condizioni del palazzo e delle parti comuni, vicinato, orientamento dell’appartamento, luminosità, metratura, condizioni interne, potenzialità in fatto di trasformazioni, frazionamenti, unioni, cambi d’uso e chi più ne ha più ne metta!)

Altro dato importante è il raccogliere la maggior quantità possibile di documentazione inerente la casa (planimetrie, certificazione energetica, atto di provenienza, concessioni edilizie, sanatorie, verbali di assemblea condominiale ecc), mischiare tutte queste informazioni, frullare, portare ad ebollizione e creare un “proto-dato” (non spaventatevi).

Una volta che abbiamo in mano questa “cosa” comincio a sondare il terreno intorno alla nostra casa e confronto il nostro prodotto con il vicinato:

• quali altri immobili paragonabili per metratura/condizioni/tipologia si trovano in un raggio più o meno ampio (dipendente dalla quantità di case in vendita nella zona) sono presenti attualmente sul mercato (SITUAZIONE DEL MERCATO PRE-ROGITO)
• i valori che ci dà l’agenzia delle entrate al metro quadro, in quella zona per immobili paragonabili al nostro (SITUAZIONE POST-ROGITO)
• i prezzi delle case che grazie a me, alla mia agenzia o ad agenzie a me collegate sono state recentemente rogitate (per recentemente intendo non oltre i 6 mesi)

BENE! ho abbastanza dati per potervi dare una forbice di valori che rappresentano in maniera molto approfondita il reale valore del vostro immobile attualizzato ad oggi.

Una volta che abbiamo questo dato è importante capire se la valutazione che ci è appena stata data è in linea con le nostre aspettative e se questo può consentirci di proseguire nel nostro progetto di cambio casa; esempio: ho visto una bellissima villetta a 170.000 euro, ne ho in banca 70.000 ed ero convinto che il mio appartamento ne valesse 100.000 ma Matteo mi ha detto che, ahinoi, è difficile riuscirne a recuperare più di 60… come posso fare? cambiare tipologia di immobile? Accedere ad un finanziamento? Farmi consigliare da Matteo su quale progetto alternativo può essere adatto alle mie esigenze?

SEMBRA FACILE VERO VENDERE CASA? =) Purtroppo i portali sono pieni zeppe di situazioni votate al “naufragio” immobiliare, di venditori che non hanno voluto fare uno studio di fattibilità con il loro agente di fiducia e si ritrovano ad attendere che cambi il vento, finendo preda spesso di facili entusiasmi che tendono a smorzarsi in mesi e mesi di sfinimento alla ricerca di una soluzione, quando la soluzione migliore sarebbe stata quella di sedersi a tavolino a ragionare insieme ad un professionista, investendo poche decine di minuti anzichè settimane del loro prezioso tempo.

Perchè alla fine, se decidiamo di fare un viaggio insieme, dopo aver deciso la destinazione, la prima cosa che controlliamo è di avere abbastanza benzina nel serbatoio per non trovarci in luglio, con 40 gradi all’ombra fermi lungo una strada…Ecco un agente immobiliare è il nostro strumento di segnalazione del livello di carburante =)

Un abbraccio e arrivederci alla prossima chiacchierata!

Matteo

Il Vostro agente immobiliare